Što ti treba?
Prije nego što potpišeš ugovor o najmu, ne gledaj samo osnovnu najamninu. Važni su i režijski troškovi, jamčevina, uvjeti ugovora i mogući dodatni troškovi.
Prije potpisivanja
Pažljivo pročitaj ugovor i razjasni ove točke:
- Tko je najmodavac i tko je naveden u ugovoru?
- Koji se stan ili koja soba točno iznajmljuje?
- Kada počinje najam?
- Je li ugovor na određeno ili neodređeno vrijeme?
- Kolika je osnovna najamnina i koliki su ostali mjesečni troškovi?
- Postoje li posebna pravila, primjerice minimalno trajanje najma, stepenasta ili indeksirana najamnina?
- Pročitaj cijeli ugovor prije potpisivanja. Ako ti neka odredba nije jasna, razjasni je ranije.
Koliko stvarno plaćaš svaki mjesec?
Na njemačkom tržištu stanova uobičajena su dva pojma.
- Kaltmiete (hladna najamnina): osnovna najamnina za stan, bez dogovorenih režijskih troškova.
- Warmmiete (topla najamnina): obično sadrži osnovnu najamninu plus dogovorene režijske troškove.
- Provjeri u ugovoru što je točno uključeno. Struja, internet i drugi ugovori mogu doći dodatno.
- Ako režije plaćaš kao mjesečni predujam, obračun se u pravilu radi jednom godišnje. Nakon toga može doći do doplate ili povrata novca.
Kako funkcionira jamčevina?
Za stambeni prostor dogovorena jamčevina načelno smije iznositi najviše 3 neto hladne najamnine.
- Neto hladna najamnina znači: najamnina bez režijskih troškova iskazanih kao predujam ili paušal.
- Novčanu jamčevinu smiješ platiti u 3 jednake mjesečne rate. Prva rata dospijeva na početku najma.
- Nemoj prebrzo uplatiti jamčevinu prije nego što je sklopljen ozbiljan ugovor o najmu.
Što je sa SCHUFA-om i dokazom o bonitetu?
Najmodavci često žele znati hoće li najamnina vjerojatno biti redovito plaćana. Zato se u postupku prijave može tražiti dokaz o bonitetu.
- Nemoj već pri prvom kontaktu bez pitanja slati opsežne osobne financijske podatke.
- Ako je dokaz potreban, koristi po mogućnosti dokaz koji je namijenjen najmu i sadrži samo podatke potrebne za tu svrhu.
- Tvoja potpuna besplatna kopija podataka iz kreditnog registra obično sadrži mnogo više osobnih informacija nego što najmodavcu treba za odluku. SCHUFA također nije jedini takav registar.
Dokaz o prihodima i jamstvo
Ovisno o najmodavcu, kasnije se mogu tražiti dokazi o tome kako financiraš najamninu.
- Dokaz o prihodima.
- Dokaz o financiranju studija.
- Eventualno jamstvo (Bürgschaft).
- Ne traži svaki najmodavac iste dokumente. Podijeli samo one informacije koje su za taj korak stvarno potrebne.
Pri useljenju: zabilježi stanje
Dokumentiraj stanje odmah pri primopredaji. To kasnije može pomoći ako nije jasno je li šteta postojala već pri useljenju.
- Zapiši postojeća oštećenja i nedostatke.
- Napravi fotografije.
- Zabilježi stanje brojila.
- Zapiši broj predanih ključeva.
- Ako je moguće, zajedno potvrdite zapisnik o primopredaji.
Možeš li se ondje prijaviti?
Ako smještaj postane tvoje stvarno prebivalište, za prijavu ti je potrebna suradnja stanodavca. On ti mora izdati potvrdu stanodavca (Wohnungsgeberbestätigung).
- Kako prijava točno funkcionira, saznaješ u koraku „Prijaviti prebivalište“.
Pojmovi na ovoj stranici
Dodirni riječ. Pojmovi ostaju na njemačkom, da ih prepoznaš u pismima i obrascima.
Verbraucherzentrale – ugovor o najmu i prvi stan
- Stanje informacije
- rujan 2026.
- Zadnji put provjereno
- 03. 09. 2026.
Make it in Germany – Stanovanje i prijava
- Stanje informacije
- rujan 2026.
- Zadnji put provjereno
- 03. 09. 2026.
Ovo je orijentacija, a ne pravni savjet. Provjeri podatke kod službenog izvora.
Tvoji sljedeći koraci
Odgovori na nekoliko pitanja. MeaNext ti pokazuje koje teme i koraci odgovaraju tvojoj situaciji.